Como es bien sabido, España es uno de los países en los cuales el turismo es un factor clave para el desarrollo económico.
Estos turistas, bien de Europa o de países fuera de la Unión Europea, no solo vienen a disfrutar de nuestro clima y nuestra comida, sino que atraídos por las condiciones que presenta nuestro país (como decíamos, buen clima, situación sociopolítica estable, buenas comunicaciones, seguridad, etc.) deciden invertir.
Invierten, por ejemplo, en la compra de inmuebles que luego destinan para el arrendamiento, ya sea de vivienda permanente, como arrendamiento vacacional.
Pues bien, aquí es donde entra en juego la Agencia Tributaria española, porque, bajo nuestra normativa interna, cuando un no residente en España obtiene una renta derivada de un arrendamiento en nuestro país, debe pagar el conocido Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Este impuesto fija unas reglas de cálculo que son discriminatorios para los no residentes fuera de la UE y, vamos a explicar por qué:
- Porque los residentes UE tributan bajo este impuesto por el beneficio obtenido en el alquiler de una vivienda, esto es, la diferencia entre el ingreso pagado por el arrendatario minorado por los gastos incurridos para la obtención del alquiler (seguro del hogar, gastos de comunidad, IBI, reparaciones, etc.). Además, el tipo de tributación es el 19% de ese beneficio obtenido.
- Sin embargo, los no residentes UE tributan por el ingreso bruto obtenido sin posibilidad de deducirse ningún gasto derivado del alquiler. Encima, a un tipo de tributación del 24%.
Ejemplo
Es decir, supongamos que dos hermanos, uno reside en Francia y el otro en Reino Unido, tienen un inmueble a partes iguales en España por el que obtienen unos ingresos anuales de 10.000 euros e incurren en unos gastos anuales de 2.000 euros.
En este ejemplo, el hermano residente en Francia pagaría un IRNR de 760 euros (el 19% 5.000 euros ingresos – 1.000 euros gastos), sin embargo, el ciudadano residente en Reino Unido pagaría 1.200 euros (el 24% de 5.000 euros ingreso).
Dicha discriminación de trato ha sido impugnada en múltiples ocasiones, siendo la Audiencia Nacional quien, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (recurso número 636/2021) quien ha determinado que los no residentes extracomunitarios puedan deducir los gastos asociados al arrendamiento de inmuebles en España, de cara a calcular la cuota del IRNR.
Los argumentos que expone la Audiencia Nacional toman como base la normativa de la UE, y distintas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), donde se establece que los principios comunitarios, entre los que se encuentra la libre circulación de capitales, son extensibles a los ciudadanos extracomunitarios, de manera que la normativa de la UE no permite un trato discriminatorio a la hora de aplicar la normativa UE entre un ciudadano europeo o no europeo.
Si bien esta es la primera sentencia de calado que abre la vía a que los no residentes puedan deducirse los gastos derivados del arrendamiento, hasta que el Tribunal Supremo o una instancia superior como el TJUE se pronuncien al respecto, Hacienda continuará aplicando la normativa vigente dado que la jurisprudencia de la Audiencia Nacional no tiene efectos vinculantes para la Administración Tributaria.
No obstante, este es un primer paso para acabar con este trato discriminatorio.
