Comprar o vender una vivienda, una plaza de garaje o incluso un coche implica, casi siempre, firmar un contrato de compraventa. Y aunque muchas personas buscan un modelo de contrato de compraventa para descargar y rellenar cómodamente, la realidad es que no todos los contratos son iguales. Lo mejor es elaborar uno propio con la ayuda de un profesional legal, ya que no tiene nada que ver vender un vehículo usado que transmitir un inmueble en Oviedo.
En Casaprima Ibáñez Abogados somos especialistas en contratos de compraventa dentro del derecho inmobiliario, y desde nuestra experiencia, queremos reflejar las partes y cláusulas que se deben incluir. Abordaremos también las diferencias con los contratos de compraventa de un coche y qué impuestos se pagan en Asturias. Adjuntamos también un modelo de contrato de compraventa para vuestra información. Confiamos en que os sea útil.
¿Qué es un contrato de compraventa?
Un contrato de compraventa es el acuerdo por el que una parte (el vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada y la otra (el comprador) a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Así lo define el artículo 1445 del Código Civil, la norma que regula esta figura desde hace más de un siglo y que sigue plenamente vigente en toda España, Asturias incluida.
Es, por tanto, el negocio jurídico más común de nuestro día a día: lo usamos para comprar desde el pan hasta un piso. Lo que cambia de un caso a otro es la solemnidad y las cautelas que conviene tomar según el valor y la naturaleza de lo que se transmite.
Características principales de todo contrato de compraventa
En su naturaleza, el contrato de compraventa es consensual. Es decir, el contrato se perfecciona por el mero consentimiento. Existe desde que comprador y vendedor se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque todavía no se haya entregado ni pagado nada (artículo 1450 del Código Civil). Esto tiene una consecuencia importante: firmar un contrato privado de compraventa ya obliga a las partes.
Del mismo modo, hablamos de un documento que es bilateral y oneroso. ¿Qué significa?? Pues que genera obligaciones para las dos partes (entregar la cosa y pagar el precio) y ambas buscan una ventaja económica.
Transmite la propiedad con «título y modo». En nuestro Derecho no basta el contrato para ser propietario: hace falta el título (el contrato) y el modo (la entrega o *traditio*). En los inmuebles, el otorgamiento de la escritura pública equivale a esa entrega (artículo 1462 del Código Civil).
Por último destacamos que un contrato de compraventa no requiere de una forma concreta para ser válido. Un contrato de compraventa es válido aunque sea verbal o en documento privado. Ahora bien, para ciertos efectos —sobre todo inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad— sí se necesita escritura pública, como veremos.
¿Qué partes han de haber en un modelo de contrato de compraventa de un inmueble?
Lo veréis en el modelo de contrato de compraventa de vivienda que os vamos a compartir, pero deciros que es el más completo y el que más cautelas requiere. Aunque el modelo concreto varía, casi todos siguen la misma estructura clásica: un encabezamiento, una parte expositiva y una parte de cláusulas. Estas son las partes que no deberían faltar:
1. Identificación de las partes (encabezamiento y «reunidos»). Nombre y apellidos, DNI/NIE, estado civil y domicilio del vendedor y del comprador. Si interviene una empresa, sus datos y los de quien la representa. Conviene precisar el régimen económico matrimonial cuando afecta a la titularidad.
2. Descripción del inmueble (parte expositiva). La identificación exacta de la finca: dirección, superficie, linderos, datos registrales (tomo, libro, folio y número de finca del Registro de la Propiedad) y la referencia catastral. Cuanta más precisión, menos conflictos.
3. Precio y forma de pago. El importe acordado y cómo se abona: al contado, mediante financiación hipotecaria, con pagos aplazados, etc. Es recomendable dejar constancia del medio de pago (transferencia, cheque) por exigencias de la normativa de prevención del fraude.
4. Arras o señal, si las hay. La cantidad entregada como anticipo y garantía del compromiso. Conviene especificar de qué tipo son (lo más habitual, arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, que permiten desistir perdiendo la señal – el comprador – o devolviéndola duplicada – el vendedor).
5. Estado de cargas, gravámenes y situación arrendaticia. Si el inmueble está libre de cargas o soporta una hipoteca, embargos, servidumbres o arrendatarios. El vendedor responde de lo que declara.
6. Distribución de gastos e impuestos. Quién paga la notaría, el registro, la plusvalía municipal o el ITP. Salvo pacto, se aplican las reglas del Código Civil, pero lo habitual es pactarlo expresamente.
7. Entrega y transmisión de la posesión. Cuándo y cómo se entregan las llaves y la posesión del inmueble.
8. Saneamiento por evicción y vicios ocultos. La obligación del vendedor de responder si el comprador es privado de la cosa por un tercero (evicción) o si aparecen defectos ocultos que la hacen impropia para su uso (artículos 1474 y siguientes del Código Civil).
9. Estado de pagos y suministros. Que el IBI, los gastos de comunidad y los suministros están al corriente en el momento de la venta.
10. Compromiso de elevación a escritura pública. La fecha o el plazo en que las partes acudirán a la notaría para firmar la escritura, requisito para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
11. Ley aplicable y sumisión a los juzgados. En Asturias, lo natural es someterse a los juzgados de Oviedo o del partido judicial correspondiente.
Diferencias entre el contrato de compraventa de un coche y el de un inmueble
Si comparáis un modelo de contrato de compraventa con otro de coche, os daréis cuenta rápidamente de que el contenido cambia mucho. Las reflejamos en esta tabla informativa:
| Aspecto | Compraventa de coche | Compraventa de inmueble |
| Objeto | Bien mueble (vehículo) | Bien inmueble (vivienda, local, terreno) |
| Forma habitual | Documento privado sencillo | Documento privado + escritura pública notarial |
| Registro | Cambio de titularidad en la DGT (Jefatura de Tráfico) | Inscripción en el Registro de la Propiedad |
| Notario | No es necesario | Necesario para escriturar e inscribir |
| Impuesto (2ª mano, entre particulares) | ITP en torno al 4% del valor fiscal | ITP del 8% al 10% en Asturias (o IVA + AJD si es obra nueva) |
| Arras | Poco frecuentes | Muy habituales (arras penitenciales) |
| Cargas y verificaciones | Comprobar multas, embargos e ITV al día | Comprobar cargas, hipotecas, IBI, comunidad y situación arrendaticia (nota simple registral) |
| Complejidad y riesgo | Baja | Alta: intervienen más importes, impuestos y formalidades |
En la práctica, la compraventa de un coche se resuelve con un contrato privado sencillo y el posterior trámite de cambio de titularidad en la Dirección General de Tráfico. La del inmueble, en cambio, suele articularse en dos fases: primero un contrato privado o de arras que fija las condiciones y reserva la operación, y después la escritura pública ante notario, indispensable para que el comprador acceda al Registro de la Propiedad y quede protegido frente a terceros.
Es por esto, que cuando se trata de una vivienda, un modelo de contrato de compraventa genérico descargado de internet rara vez cubre todas las cautelas necesarias.
Impuestos y gastos de la compraventa de una vivienda en Asturias
La fiscalidad es otra gran diferencia y conviene conocerla antes de firmar. En el Principado de Asturias, la compra de una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) con una tarifa progresiva en 2026:
- 8% hasta 300.000 €.
- 9% desde 300.000,01 € hasta 500.000 €.
- 10% a partir de 500.000 €.
Existen tipos reducidos (en torno al 4% hasta 150.000 € y 6% en el exceso) para colectivos como jóvenes de hasta 35 años, familias numerosas o monoparentales y compras en zonas rurales en riesgo de despoblación, siempre que se cumplan requisitos como destinar el inmueble a vivienda habitual. La vivienda protegida (VPO) tiene un tipo aún más bajo.
Si compramos obra nueva directamente al promotor, no se paga ITP sino IVA (10% en vivienda) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Asturias es del 1,2% con carácter general.
A esos impuestos hay que sumar los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y, en su caso, gestoría, y no olvidar la plusvalía municipal (IIVTNU) que, salvo pacto, corresponde al vendedor y gestiona el Ayuntamiento de Oviedo o el municipio donde radique el inmueble. Un coche usado, por comparación, solo tributa por ITP a un tipo mucho menor y sin toda esta cadena de gastos.
Contrato privado vs. escritura pública: ¿es válido un contrato privado?
Sí, un contrato privado de compraventa es plenamente válido y obliga a las partes desde su firma (artículos 1450 y 1258 del Código Civil). El comprador y el vendedor quedan vinculados aunque no hayan pasado por la notaría.
Ahora bien, el contrato privado tiene un límite importante: no permite inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Para ello se necesita escritura pública. Y esa inscripción es la que protege de verdad al comprador frente a terceros: frente a un embargo posterior, una segunda venta o una hipoteca. De hecho, cualquiera de las partes puede exigir a la otra que eleve el contrato privado a escritura pública (artículo 1279 del Código Civil).
Ser conscientes, por tanto, de que el contrato privado sirve para fijar el acuerdo y las arras pero que la escritura pública es la que culmina la operación y da seguridad jurídica. Por eso, en una compraventa de vivienda, lo recomendable es no quedarse en el documento privado.
Las arras: la señal que casi siempre acompaña a la compraventa de vivienda
En la compra de una vivienda es muy habitual firmar primero un contrato de arras, es decir, entregar una cantidad como señal para reservar el inmueble mientras se prepara la firma de la escritura. No es un contrato distinto de la compraventa, sino su antesala: fija el precio, el plazo y las condiciones, y compromete a las dos partes. Conviene distinguir tres tipos, porque las consecuencias de romper el trato son muy distintas:
Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)
Son las más frecuentes. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: si se echa atrás el comprador, pierde la señal entregada; si lo hace el vendedor, debe devolverla duplicada. Funcionan como una especie de «derecho a arrepentirse» con un precio pactado.
Arras confirmatorias
Son una simple señal o anticipo del precio que confirma el contrato, pero no permiten desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o una indemnización por daños.
Arras penales
Actúan como pena por incumplimiento, sin liberar al incumplidor de cumplir el contrato si la otra parte lo exige.
El error más común es firmar unas arras sin especificar de qué tipo son. Ante la duda, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, lo que puede impedir echarse atrás sin consecuencias. Por eso conviene redactar esta cláusula con cuidado.
Modelo de contrato de compraventa en PDF (ejemplo orientativo)
Junto a este artículo puedes descargar un modelo de contrato de compraventa en PDF con datos ficticios, pensado como ejemplo ilustrativo para que veas cómo se estructura un contrato real: encabezamiento, partes que intervienen, exposición, cláusulas de precio, arras, cargas, gastos y elevación a público.
Es importante que lo tomes como lo que es: una plantilla genérica y orientativa. Cada compraventa tiene particularidades —el estado de cargas, la existencia de hipoteca, la situación fiscal de las partes, cláusulas especiales— que un modelo estándar no puede prever. Utilizar un modelo sin adaptarlo es una de las causas más frecuentes de problemas posteriores.
Errores frecuentes al firmar un contrato de compraventa
Los listamos para que se os queden grabados más fácilmente:
- Firmar un modelo genérico sin adaptarlo a la vivienda y a las partes concretas.
- No pedir una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad y las cargas antes de pagar.
- Confundir el tipo de arras. No es lo mismo unas arras penitenciales (permiten desistir) que unas confirmatorias o penales.
- No dejar claro quién paga cada impuesto y gasto, especialmente la plusvalía municipal y el ITP.
- Olvidar comprobar que el IBI, la comunidad y los suministros están al corriente.
- Quedarse en el contrato privado y no elevarlo a escritura pública, perdiendo la protección del Registro.
Preguntas frecuentes
Generalmente se dan varias consultas parecidas en materia de los contratos de compraventa, tipologías, cláusulas, etc. Os compartimos las que más nos hacen llegar clientes y usuarios vía web:
☑️ ¿Qué es un modelo de contrato de compraventa?
Es una plantilla que recoge la estructura y las cláusulas habituales de un contrato de compraventa para que las partes las adapten a su caso. Sirve de guía, pero conviene personalizarla, sobre todo si se trata de un inmueble.
☑️ ¿Es obligatorio ir al notario para vender una vivienda?
Para que la venta sea válida entre las partes, no. Pero para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y quedar protegido frente a terceros, sí se necesita escritura pública ante notario.
☑️ ¿Qué diferencia hay entre el contrato de compraventa de un coche y el de una vivienda?
El del coche es un documento privado sencillo que se completa con el cambio de titularidad en la DGT y tributa a un tipo de ITP bajo. El de la vivienda exige más cautelas, escritura pública, inscripción registral y unos impuestos (ITP del 8% al 10% en Asturias, o IVA y AJD en obra nueva) mucho mayores.
☑️ ¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda usada en Asturias?
En 2026, el ITP en Asturias va del 8% al 10% según el precio, con tipos reducidos para jóvenes y determinados colectivos. A ello se suman notaría, registro y, en su caso, gestoría.
☑️ ¿Un contrato privado de compraventa tiene validez legal?
Sí. Obliga a las partes desde su firma. Su limitación es que no permite inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad; para eso hace falta elevarlo a escritura pública.
☑️ ¿Necesito un abogado para una compraventa?
No es obligatorio, pero es muy recomendable cuando hay un inmueble de por medio. Revisar cargas, redactar bien las arras y cláusulas y coordinar la firma evita problemas que después son caros de resolver.
Concusiones
Os hemos compartido un modelo de compraventa básico que os podrá servir para entender su composición, junto con la extensa información que hemos expuesto en el artículo. Las operaciones de compraventa de vivienda, inmueble o coche son acciones que deben ejecutarse con transparencia y seguridad para ambas partes.
En Casaprima Ibáñez Abogados somos un despacho de Oviedo con experiencia en derecho civil (obligaciones y contratos) e inmobiliario, que ya ayudamos a decenas de clientes en toda la situación registral y fiscal del inmueble. Redactamos o revisamos contratos de compraventa y de arras a medida, y acompañamos a los clientes hasta la firma de la escritura para que la operación sea segura. Si estáis en una situación similar, contactad con nosotros y estudiaremos el caso sin compromiso.
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